北京消防喷头成摆设，小区消防改造难，多少小

北京消防喷头成摆设，小区消防改造难，多少小区曾遇到同样困境

北京市海淀区锦秋家园的消防系统老化，喷头不出水，消防部门两次下发责令限期整改通知书，小区业委会也积极牵头，选好了公司，签好了合同，可消防系统的改造却还是迟迟无法进行。

 

细问才得知，小区地上和地下由两家物业公司管理，因此资金筹措问题很难解决。正因为两家物业共管一个小区，小区里存在的管理问题还远不止消防喷头。

小区地上地下差别太大了

 

 

近日，记者来到锦秋家园小区，一进门就看到一片儿童活动区域坐落在花草树木间，几个孩子欢笑着滑滑梯、做游戏。小区的步道干净整洁，草坪修剪得整整齐齐，白的、红的、粉的各色花朵在春日中竞相绽放。走在步道上，不时能闻到花香。

居民陈先生自豪地告诉记者：“看不出来吧？这个小区其实已经建成近20年了！这些花是在小区业委会的组织下种的。”另一名居民赵先生则点点头，指着周围的各色花树说：“小区的环境维护得好，一到春天，海棠花、山桃花、丁香花……各式各样的花都开了，我们都不用去公园赏花了。”     

来到小区的一处草坪广场，居民们说，这里曾是一处水系，因维护不善，池水恶臭还招蚊虫，尤其到了夏天大家更是不敢靠近。也是在业委会的组织下，水系改成了现在的草坪和小广场。

    

 

然而，当记者来到小区的地下区域时，却画风突变。小区地下区域分为两层，有地下车库、仓房、物业和业委会用房。记者来到小区地下的厕所，只见地面脏污，数米之外就能闻到呛人的异味。“厕所异味严重时，上边单元楼的楼道里都能闻到臭味儿。”陈先生说。

 

地上那么美，地下却这么脏，为什么地上和地下差别这么大？居民们告诉记者，小区的地上和地下是由两家不同物业管理的。地上的物业由业委会招标引进，而地下的则是开发商旗下的物业公司。开发商物业管理不到位，让居民伤透了脑筋。

    

 

消防设施更新陷入僵局

 

 

“不光是环境问题，我们最着急的还是小区的安全问题。小区已经近20年了，消防系统早已老化，警报不能报警，喷头也不出水，万一着火了怎么办？”

在地下车库，小区业委会成员李先生指着头顶的消防喷头说，这些喷头都已经成了摆设，遇到火情根本派不上用场。在设备间，记者看到一排老旧的消防设备，在醒目的位置贴着“设备故障”四个字。

 

 

小区业委会提供的材料显示，2019年3月和2020年9月，海淀区公安消防支队两次进行消防监督检查时，都发现小区存在消防报警故障、消防供水系统故障等问题，两次检查均下发了限期整改通知书。

   

李先生表示，业委会从2018年就想要通过启动专项维修资金解决设施老化问题。收到消防部门的整改通知后，大家更意识到这一问题必须尽快予以解决。   

“我们立刻就和小区物业进行了沟通，物业也很配合，但消防系统地上和地下是一个整体，地下车库这部分还需要开发商物业的配合，可他们一拖再拖，物业经理换了六七个人，只是嘴上说同意，谈到资金问题却总不了了之。”

据了解，开发商在建设锦秋家园时，在小区北侧还建设了一栋商务大厦，和住宅的地下车库相连。小区建成后，大厦以及大部分地下区域一直由开发商物业管理。小区成立业委会后，虽然通过业主大会投票招标了新物业，但也仅限于管理小区的地上部分，地下只有小部分区域为新物业用房。

 

根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》相关规定，住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

“我们去找开发商物业，他们说地下区域的产权是开发商的，更新消防设备得取得开发商的同意。如果地下区域产权确实为开发商，那么，更新消防系统的资金就需要其按照面积比例进行分摊。”

业委会成员吴先生解释说，他们在联系海淀区房管局申请专项维修资金时，工作人员也作出了这样的答复：只有先厘清小区的面积和权属，才能知道开发商应分摊多少、小区业主应分摊多少。分清楚以后，业委会才能申请到相应数额的专项维修资金。

 

吴先生告诉记者，消防部门的整改通知限小区于2021年9月27日前完成整改，而小区消防存在安全隐患更让大家十分着急。最后，业委会成员一致认为，不能再继续等下去，必须往下推动。于是，2020年，业委会通过招标选了一家公司，承办消防系统的更新工作。

 

“但不解决出资问题，这事儿还是推不动。我们必须得把面积和权属搞清楚，绕不开。”吴先生表示。

 

今年3月，业委会与小区物业从区房管局取到了小区的钥匙盘。据吴先生介绍，钥匙盘类似加密的U盘，里边有小区详细的面积信息。“我们本以为事情就这样解决了，没想到钥匙盘里是空的，也就是说，开发商并未将数据关联进来。”吴先生说：“随后我们又多次去找开发商物业，希望提供商品房信息，但开发商物业不肯提供。”

 

记者联系了开发商物业，客服人员称对此事并不清楚。吴先生说，无奈之下，小区物业按照相关流程到北京市档案馆调阅了锦秋家园小区的所有图纸。结果，又发现涉及产权、地下车库规划相关的图纸缺失。“招标做了，合同签了，可开发商物业拒不配合，造成消防系统的恢复工作推不下去，这可怎么办？”

 

供水设施故障，喷头无法出水。

厘清地下区域权属是关键

 

   

 

消防设备更新工作的停滞，让锦秋家园的居民们很着急，大家认为造成这一问题的主要原因，是地上地下由两家物业企业管理。

 

《北京市物业管理条例》规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。陈先生纳闷：“为什么我们小区同时有两家物业企业？”

 

记者查阅了相关资料，从北京市住建委发布的信息中可以看到，住宅管理区域物业主要配套设施设备和相关场地共用的，原则上应当划分为一个物业管理区域。非住宅区域划分主要考虑建设立项、规划等因素。住宅与非住宅结构相连的区域，应本着有利于管理的原则划定。

 

“小区的地下车库是与业主息息相关的，原则上是应与地上区域同属一个物业管理区域，但实际上，物业管理区域的划分是更加灵活的，并没有严格的一定之规。”北京市易行律师事务所律师刘凝表示，锦秋家园所面临的问题，首先需弄清的是小区地下区域的产权是归小区业主所有，还是归开发商所有。

 

“锦秋家园的问题在于，地下区域的产权可能在开发商手中。如果是这种情况，那么两个物业只是表象，同一小区有两家产权才是问题的根源。”刘凝律师说。

 

记者从小区业委会了解到，小区业委会及业主大会没有开发商及其物业的参与，这就意味着与小区物业不同，开发商物业不受业委会及业主大会的监督和管理。遇到涉及地下区域的问题，业委会只能委托小区物业和开发商物业进行协商。

 

开发商也曾向业委会提供过部分小区地下区域产权资料的复印件，以证明地下区域的产权属于开发商。有居民告诉记者，他们停车的地下车位并不是购买的，而是从开发商手中租用的。

 

刘凝律师认为，地下区域产权若确为开发商所有，那么，实际上小区的地下和地上是两个物业管理区域。业委会是地上区域的业委会，难以对地下区域的管理进行干预。“小区内有两个产权方，一个产权方想开展的工作如果涉及到另一个产权方，就需要进行协商，例如更新小区消防设备，就需要与开发商进行协商，进行分摊。”

 

刘凝建议，业主在开发商拒不提供小区面积权属资料的情况下，可以向北京市住建委申请信息公开，以明确小区地下区域的权属究竟为何。截至发稿前，记者从北京市住建委了解到，住建委相关工作人员正在就小区多物业、多产权等问题进行专题研究。  

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